Klimaanlagenpflicht 2026?

„Was  Eigentümer und Hausverwaltungen wissen müssen“.

Heiße Sommer und stark aufgeheizte Wohnungen führen dazu, dass Klimaanlagen auch in Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend ein Thema werden. Für Hausverwaltungen entstehen dabei zwei unterschiedliche Fragestellungen: Darf ein einzelner Eigentümer eine Klimaanlage einbauen und welche gesetzlichen Pflichten bestehen bei bereits vorhandenen Klima- oder Lüftungsanlagen?

Wichtig ist zunächst: Eine allgemeine gesetzliche Verpflichtung, Wohngebäude nachträglich mit einer Klimaanlage auszustatten, besteht in Deutschland nicht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält jedoch konkrete technische Anforderungen und Inspektionspflichten für bestimmte Anlagen. Für Neubauten bestehen außerdem Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz. Diese verlangen jedoch nicht automatisch den Einbau einer aktiven Klimaanlage.

Wann wird die Klimaanlage für die Hausverwaltung relevant?

Besonders wichtig ist § 74 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Danach müssen Betreiber bestimmter Klima- und Lüftungsanlagen eine energetische Inspektion durchführen lassen.

Bei Klimaanlagen und kombinierten Klima- und Lüftungsanlagen beginnt die Inspektionspflicht grundsätzlich bei einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als 12 kW. Mit der Gesetzesänderung 2026 wurden außerdem Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 70 kW in die Regelung aufgenommen.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die technischen Anlagen eines betreuten Gebäudes sollten nicht nur hinsichtlich Wartungsverträgen betrachtet werden. Es sollte auch dokumentiert sein, welche Nennleistung vorhanden ist, wann die Anlage in Betrieb genommen oder wesentlich erneuert wurde und wann die nächste gesetzliche Inspektion fällig wird.

Wie oft muss eine Klimaanlage geprüft werden?

Die Fristen richten sich nach § 76 GModG.

Klimaanlagen mit mehr als 12 kW bis einschließlich 70 kW sind grundsätzlich erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder nach der Erneuerung wesentlicher Bauteile zu inspizieren. Danach erfolgt die Inspektion alle zehn Jahre.

Bei Anlagen mit mehr als 70 kW gelten seit der Gesetzesänderung strengere Anforderungen. Hier ist die erste Inspektion grundsätzlich im fünften Jahr erforderlich. Danach muss die Prüfung alle fünf Jahre wiederholt werden. Für bestehende ältere Anlagen enthält das Gesetz zusätzliche Übergangsregelungen.

Die Inspektion darf nicht beliebig durchgeführt werden. § 77 GModG stellt Anforderungen an die Fachkunde der prüfenden Person. Untersucht werden unter anderem die energetische Effizienz der Anlage sowie die Dimensionierung im Verhältnis zum tatsächlichen Kühlbedarf des Gebäudes.

Gibt es eine verpflichtende Beratung vor dem Einbau?

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zu einer Energieberatung vor dem Einbau einer Klimaanlage besteht nicht.

Eine Beratung wird jedoch indirekt Bestandteil der gesetzlich vorgeschriebenen Inspektion. Nach § 78 GModG muss die prüfende Person einen Inspektionsbericht erstellen. Dieser enthält neben den Ergebnissen auch fachliche Hinweise zu möglichen energetischen Verbesserungen, einem Austausch der Anlage oder möglichen Alternativen. Der Bericht erhält eine Registriernummer und muss der zuständigen Behörde auf Verlangen vorgelegt werden können.

Für WEGs ist eine technische Vorprüfung trotzdem sinnvoll. Vor einer Beschlussfassung können beispielsweise Aufstellort, elektrische Leistung, Leitungsführung, Fassadendurchführungen, Kondensatableitung, Schallschutz und die Dimensionierung beurteilt werden.

Darf ein Wohnungseigentümer eine Split-Klimaanlage einbauen?

Bei fest installierten Split-Klimaanlagen ist zusätzlich das Wohnungseigentumsrecht zu beachten. Wird beispielsweise die Außenwand durchbohrt oder ein Außengerät am Gemeinschaftseigentum angebracht, handelt es sich grundsätzlich um eine bauliche Veränderung. Nach § 20 Abs. 1 WEG ist hierfür ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich. Klimaanlagen gehören nicht zu den ausdrücklich privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Wohnungseigentümern mit Urteil vom 17. Juli 2026, Az. V ZR 162/25, deutlich konkretisiert. Danach kann ein Eigentümer gemäß § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Gestattung eines Klima-Splitgerätes haben, wenn andere Eigentümer durch die bauliche Veränderung nicht in rechtlich erheblicher Weise beeinträchtigt werden.

Der BGH stellte insbesondere klar, dass mögliche spätere Betriebsgeräusche nicht automatisch dazu führen, dass bereits der Einbau verweigert werden darf. Tatsächlich auftretende unzulässige Beeinträchtigungen können später gesondert beurteilt werden. Dabei können unter anderem die Vorgaben der TA Lärm als Anhaltspunkt dienen.

Für Hausverwaltungen bedeutet dies: Ein Antrag auf Einbau einer Klimaanlage sollte nicht allein mit einem pauschalen Hinweis auf mögliche Geräusche abgelehnt werden.

Praxisbeispiel

Eine WEG verfügt über eine zentrale Klimaanlage mit 35 kW Nennleistung, die 2016 in Betrieb genommen wurde. Da die Leistung über 12 kW liegt, fällt die Anlage grundsätzlich unter § 74 GModG. Im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme ist zu prüfen, ob die gesetzliche Inspektion fällig ist.

Parallel beantragt ein Wohnungseigentümer den Einbau eines separaten Split-Gerätes auf seinem Balkon. Dieser Antrag ist rechtlich getrennt von der Inspektionspflicht der zentralen Anlage zu behandeln. Vor der Eigentümerversammlung sollten deshalb sowohl die technische Ausführung als auch die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum nachvollziehbar beschrieben werden.

Häufige Fragen

Muss jede WEG eine Klimaanlage einbauen?

Nein. Eine allgemeine Nachrüstpflicht für Klimaanlagen in Wohngebäuden besteht nicht.

Muss jede Klimaanlage geprüft werden?

Nein. Die energetische Inspektionspflicht nach § 74 GModG beginnt grundsätzlich bei mehr als 12 kW Nennleistung für den Kältebedarf.

Wer ist für die Inspektion verantwortlich?

Das Gesetz verpflichtet den Betreiber der Anlage. Bei gemeinschaftlichen technischen Anlagen einer WEG sollte deshalb geklärt und dokumentiert sein, wer die Betreiberpflichten organisatorisch wahrnimmt.

Kann eine Hausverwaltung den Einbau einer Klimaanlage selbst genehmigen?

Bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum ist regelmäßig ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich insbesondere aus § 27 WEG.

Was passiert, wenn eine vorgeschriebene Inspektion nicht durchgeführt wird?

Ein vorsätzlicher oder leichtfertiger Verstoß gegen die Inspektionspflicht kann nach § 108 GModG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Fazit

Für WEGs besteht keine generelle Verpflichtung zum Einbau einer Klimaanlage. Bestehende größere Klima- und Lüftungsanlagen können jedoch gesetzlichen Inspektionspflichten unterliegen. Gleichzeitig können einzelne Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 20 WEG einen Anspruch auf Gestattung einer Split-Klimaanlage haben.

Für Hausverwaltungen empfiehlt es sich deshalb, zunächst Anlagenleistung, Baujahr, letzte Inspektion und technische Ausführung zu erfassen. Bei geplanten neuen Anlagen sollten Beschlussfassung und technische Prüfung sauber voneinander getrennt werden.

Das Ingenieurbüro Richter Uhl unterstützt Hausverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften bei der technischen Bewertung von Klima-, Lüftungs- und weiteren gebäudetechnischen Anlagen. Für eine belastbare Bewertung müssen das jeweilige Gebäude, die vorhandene Anlagentechnik und die geplante Ausführung individuell geprüft werden.

Quellen

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), §§ 74 bis 78: Betreiberpflicht, Umfang und Fristen der energetischen Inspektion von Klima- und Lüftungsanlagen. Gesetzestext § 74 GModG

Gebäudemodernisierungsgesetz, Änderung vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29. Juli 2026:Änderungen unter anderem der §§ 74 bis 76. Änderungsgesetz und aktuelle Fassung

Wohnungseigentumsgesetz, § 20: Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. § 20 WEG

Wohnungseigentumsgesetz, § 27: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. § 27 WEG

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.07.2026, Az. V ZR 162/25: Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung eines Klima-Splitgerätes. BGH-Entscheidung und Fundstellen

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